- تهران : سهروردی شمالی، خیابان خلیل حسینی، نبش کوچه صحاف زاده، ساختمان سورنا، پلاک ٨ - طبقه دوم - واحد ۸.
- شنبه تا چهارشنبه : 09:00 الی 19:00
- شنبه تا چهارشنبه : 09:00 الی 19:00
برای درک مفهوم عرصه و اعیان چیست در حوزه ملک و مستغلات، لازم است بدانیم که عرصه به معنای زمین یا مساحت فیزیکی است که یک بنا یا ساختمان بر روی آن قرار گرفته است. در مقابل، اعیان شامل بنا، ساختمان یا هر سازه ای است که بر روی آن زمین احداث شده است. این دو، اجزای متمایزی از ملک محسوب می شوند. اغلب مالکیت عرصه و اعیان با هم است، اما در مواردی خاص مانند املاک وقفی، مالکیت زمین (عرصه) و ساختمان (اعیان) می تواند از یکدیگر جدا باشد که این موضوع اهمیت حقوقی و ثبتی فراوانی دارد.
ثبت درخواست مشاوره در فرم تماس
تنظیم جلسه سریع ترین زمان
ارائه مدارک و تنظیم و ثبت اسناد شما
تنظیم مدارک قانونی شما در دادگاه
برای درک کامل اینکه عرصه و اعیان چیست، ابتدا باید به تمایز آن ها پرداخت. در این خصوص باید گفت که تفاوت اصلی عرصه و اعیان در ماهیت آن ها نهفته است؛ عرصه به معنای زمین و معنی اعیان در حقوق به معنای ساختمان یا بنای روی آن زمین است. این تمایز به ویژه در بحث مالکیت نمود پیدا می کند. گرچه معمولاً مالک هر دو یکی است، اما گاهی مالک اعیان با صاحب عرصه متفاوت است. این حالت در مجتمع های مسکونی (برای سهم مشاع از زمین) یا به طور بارزتر در زمین های وقفی رخ می دهد و درک آن برای انجام معاملات، حل مشکلات حقوقی و بررسی سند ملک ضروری است.
در پاسخ به اینکه تفکیک “عرصه و اعیان چیست”، باید گفت که این به فرآیند جداسازی قانونی بخش زمین (عرصه) از بنای روی آن (اعیان) گفته می شود. این اقدام با اهداف زیر صورت می گیرد:
فروش اعیان بدون عرصه به این معناست که مالک، تنها بنا یا ساختمان احداثی روی یک زمین را منتقل کند، در حالی که مالکیت زمین (عرصه) متعلق به دیگری باقی می ماند. برای درک کامل این شرایط و پیامدهای آن، لازم است بدانیم که عرصه و اعیان چیست و چه تفاوتی میان آن ها در بحث مالکیت وجود دارد. این نوع معامله به طور قانونی امکان پذیر است، مشروط بر اینکه اعیان به صورت قانونی از عرصه تفکیک شده و دارای سند یا مستندات مالکیت مستقل باشد. خریدار در این حالت، مالک اعیان شده و نسبت به عرصه، حقوقی مانند حق استفاده یا اجاره داری خواهد داشت. این شرایط اغلب در خصوص املاک احداثی بر روی زمین های وقفی مطرح می شود.
با توجه به پیچیدگی معاملات ملکی، مشاوره با وکیل ملکی ضروری است. دفتر حقوقی فرنوش مددی نیز علاوه بر امور ملکی، در زمینه‌هایی چون خانواده و ارث، با تخصص وکیل مهریه، خدمات حقوقی ارائه می‌دهد.
برای درک بهتر و مدیریت قانونی تمامی مسائل پیچیده مربوط به عرصه و اعیان، از جمله تفکیک، قدرالسهم، املاک وقفی یا هرگونه اختلاف ملکی، هم‌اکنون با وکیل ملکی متخصص در دفتر حقوقی فرنوش مددی تماس حاصل فرمایید.
در تعریف قدرالسهم عرصه، که مستلزم درک دقیق مفهوم عرصه چیست، باید گفت که به سهم هر یک از مالکان اعیان (به ویژه در ساختمان های چند واحدی) از کل مساحت زمین یا عرصه مشترک آن ساختمان اطلاق می شود. این سهم به صورت مشاعی محاسبه شده و معمولاً بر اساس متراژ اعیان (واحد) تعیین می گردد. اهمیت قدرالسهم عرصه در مالکیت مشاع آن زمین، هنگام تصمیم گیری برای کل ملک (مانند تخریب و نوسازی) یا هنگام تقسیم ملک میان وراث یا شرکا مشخص شده و در ارزش گذاری ملک نیز تأثیرگذار است.
مالکیت شش دانگ عرصه و اعیان چیست؟ مالکیت شش دانگ عرصه و اعیان به این معناست که یک شخص واحد، مالک تمامیت زمین (عرصه) و تمام بنا یا ساختمان احداث شده بر روی آن (اعیان) باشد. در این حالت، فرد دارای کامل ترین نوع مالکیت بر ملک است و مزایای زیر را دارد:
| مرحله | اقدام |
|---|---|
| ۱ | اخذ گواهی پایان کار ساختمان از شهرداری |
| ۲ | ارائه گواهی پایان کار و مدارک مالکیت به اداره ثبت اسناد و املاک |
| ۳ | بازدید نماینده ثبت و تأیید مطابقت بنا با گواهی و نقشه‌ها |
| ۴ | تهیه صورت مجلس تفکیکی توسط اداره ثبت |
| ۵ | مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی |
| ۶ | طی مراحل اداری و پرداخت هزینه‌ها |
| ۷ | صدور سند مالکیت تک برگی مجزا برای هر واحد |
درک جامع مفاهیم عرصه و اعیان در نظام حقوقی ایران، برای هر نوع معامله یا بررسی ملک ضروری است. قوانین متعددی به این حوزه می پردازند که مبنای تنظیم روابط و حل اختلافات هستند:
در املاک وقفی، شرایط مالکیت عرصه و اعیان دارای ویژگی های خاصی است که دانستن آن ها اهمیت دارد:
در املاک مشاعی یا اشتراکی، مالکیت عرصه و اعیان ملک به صورت همزمان میان بیش از یک شخص مشترک است. هنگامی که ملک به صورت مشاعی اداره می شود، مالکان به نسبت سهم خود، در جزء به جزء عرصه و اعیان به صورت مشاع شریک بوده و هرگونه تصرف در ملک نیازمند اذن تمامی شرکا است. برای پایان دادن به این حالت و تعیین حدود مالکیت عرصه و اعیان به صورت فردی و تفکیکی، شرکا می توانند درخواست افراز ملک را مطرح نمایند. در این فرآیند، پس از مشخص شدن سهم هر فرد، “سند عرصه و اعیان” مجزا برای هر قسمت صادر می گردد که مالکیت تفکیکی را رسماً تأیید می کند.
ارزش گذاری بخش عرصه (زمین) یک ملک تحت تأثیر عوامل متعددی از جمله نوع زمین قرار دارد. ارزش عرصه بسته به نوع زمین متفاوت است و بر اساس عرف بازار تعیین می شود:
ارزش نسبی سهم عرصه از کل ارزش ملک، در زمین های موات بالاتر از بایر و در زمین های بایر بالاتر از دایر است. البته موقعیت جغرافیایی و کاربری در زمین های دایر تأثیر قابل توجهی بر ارزش عرصه دارد.
در صورتی که میان مالکین عرصه و اعیان یا شرکا در املاک مشاعی، یا مالک اعیان با صاحب عرصه (نظیر اداره اوقاف) اختلافاتی حقوقی در خصوص عرصه و اعیان ملک پیش آید، ابتدا تلاش می شود این اختلافات در مراجع اداری مانند شهرداری یا اداره ثبت اسناد و املاک حل و فصل شود. اما در صورت عدم امکان حل و فصل اداری، مرجع قضایی صالح برای رسیدگی به این دعاوی، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است که به اختلافات و حقوق طرفین رسیدگی و رأی مقتضی را صادر می نماید.
