بررسی نکات مهم در خرید زمین قولنامه ای

خرید زمین قولنامه‌ ای مستلزم بررسی دقیق جوانب قانونی آن است تا از بروز خسارات مالی و حقوقی جلوگیری شود. رعایت این نکات، موجب تضمین حقوق و تعهدات طرفین قرارداد شده و اعتبار معامله را تقویت می‌کند. مهم‌ترین مواردی که در خرید زمین قولنامه‌ای باید مدنظر قرار داد عبارتند از:

• احراز هویت فروشنده و اثبات مالکیت: احراز هویت فروشنده از طریق بررسی شناسنامه، کارت ملی و تطبیق مشخصات وی با اطلاعات سند ضروری است. در صورت حضور وکیل یا نماینده قانونی، ارائه وکالت‌نامه رسمی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد، الزامی است. مطابق ماده 22 قانون ثبت، تنها شخصی که نام او در دفتر املاک به‌عنوان مالک ثبت شده، از نظر قانونی مالک شناخته می‌شود.
• بررسی وضعیت ارثی بودن زمین: درصورتی‌که زمین از طریق ارث منتقل شده باشد، ارائه گواهی انحصار وراثت از شورای حل اختلاف محل ضروری است. همچنین، رضایت تمامی وراث و تنظیم سند رسمی انتقال لازم بوده و هرگونه نقل‌وانتقال بدون رعایت این موارد فاقد اعتبار قانونی است.
• استعلام وضعیت حقوقی زمین: زمین نباید در رهن بانک، توقیف‌ شده یا دارای معارض حقوقی باشد. برای این منظور، استعلام وضعیت زمین از اداره ثبت اسناد و املاک، شهرداری و سایر مراجع ذی‌صلاح ضروری است. همچنین، بررسی کاربری ملک طبق طرح‌های جامع و تفصیلی شهری از طریق استعلام از شهرداری اهمیت دارد.
• بررسی مجوز مشاور املاک: هرگونه خریدوفروش زمین باید از طریق مشاوران املاک دارای پروانه کسب معتبر انجام شود. بر اساس ماده 10 قانون نظام صنفی، مشاور املاک موظف به ثبت معاملات در سامانه مربوطه و ارائه کد رهگیری است.
• بررسی مشخصات زمین و انطباق با قولنامه: زمین مورد معامله باید از نظر مساحت، موقعیت و کاربری با اطلاعات مندرج در قولنامه تطابق داشته باشد. همچنین، دریافت کد رهگیری از سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات برای جلوگیری از فروش زمین به چند نفر الزامی است.
• مشاعی نبودن زمین: در معاملات قولنامه‌ ای، زمین نباید مشاعی باشد، مگر اینکه تمامی مالکان در قرارداد حضور داشته و به امضای آن رضایت دهند. در غیر این صورت، معامله فاقد اعتبار حقوقی بوده و ممکن است منجر به دعاوی ملکی گردد.
• لزوم امضای تمامی مالکان: درصورتی‌که زمین دارای چند مالک باشد، تمامی آنها باید قولنامه را امضا نمایند. در غیر این صورت، مطابق ماده 190 قانون مدنی، معامله به دلیل عدم رعایت شرایط اساسی عقد، از نظر قانونی معتبر نخواهد بود.